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中國VIP富人包廂的門檻

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08  


 
  太陽城模式

  十年前開始謀劃太陽城時,每到周末,朱鳳泊就會跑到一家相熟的老人合唱團,趁他們休息時遞上一瓶礦泉水,說自己想建一個老年社區,讓他們提點意見。有時候,他也把老人請進來開座談會,發點小禮品,把他們的想法與顧慮一條條記下來。很多的想法,最終進入了太陽城的設計與管理中。他還從中國老齡科研中心和大學的專家那兒,得到了很多專業的建議。

  他自己也有一些切身體會。1987年,他父親心臟病發,他陪著去醫院,到醫院後,父親支他回單位上班。到單位沒多久,就接到了通知他父親去世的電話。在從醫院趕往家裡的無軌電車上,父親病情突發,死在了車上。朱鳳泊趕到時,父親身體已僵硬。

  這件事讓他久久不能釋懷,總覺得是自己照顧不周,斷送了父親的性命。同時也給了他一個啓示,社區內有一家醫院,對老人至關重要。於是,2004年,他創建了太陽城醫院。

  占地1萬平米的太陽城醫院,目前是一級甲等。其急診室的緊急呼叫系統,連著社區內的每一個家庭。一接到呼救,急救電瓶車馬上上路,5分鐘內就能趕到。每一位老人的健康檔案,都在急診室留有備份。前往搶救時,可以備上相應的藥物。社區的建築都是適老型設計,電瓶車可以直接開到老人的家中。

  趙良羚說,有醫療配套的養老設施,老人的死亡率明顯偏低。對養老社區來說,這是一個核心的吸引力。但囿於其占地和專業門檻,在養老機構中配置的比例並不高。趙良羚說,在北京市400多家養老院中,有醫務室的比例只有20%強。

  太陽城建築面積30萬平方米,其中70%是用於出售的養老住宅,另外30%是配套設施,包括醫院、超市以及用於出租的老年公寓等。這種把養老配套和住宅地產結合起來的模式,被稱為“養老地產”。

  太陽城的住宅共有1530套,養老公寓有1200張床位。前者相當於商品房,後者相當於養老院。朱鳳泊希望用這樣的設計,實現一種“全程化養老”:健康時住進來,不健康時有醫院治療,不能自理時有人看護,去世的時候有臨終關懷。這在醫學上有個專有名詞,叫“持續照料”。業內有一種更為形象的說法,叫“一站式服務”。

  朱鳳泊說,太陽城建成後,其住宅銷售和公寓租住率均為100%。

  這一服務體系的關鍵,是醫院的運營情況。其與住宅之間有一種互動關系:一家運營良好的醫院,是社區的核心競爭力,會吸引更多的老人入住,又會反過來推動醫院的運營,這是一個良性循環。反之,則是一個惡性循環。

  這是一個讓很多投資人頭痛的問題。基於房地產與醫院是兩個互不相幹的行業,很多人對形成這種良性循環並不自信。五行創展投資控股有限公司董事長楊德會表示,如果養老體系不能建立起來,做養老地產的風險很大,很容易出問題。在對全國的養老地產的考察過程中,有些項目爛尾的情況讓人觸目驚心。

  為了規避風險,在經過長時間考察後,五行創展決定先不做養老地產,而是先摸索服務體系,待其成熟後再做定奪。其於2011年10月份開工建設的“中國樂養城”,主要定位為度假養老。

  “報複性養老”

  度假養老,頤養天年,是近幾年開始流行的一種養老形式。它興起的一個背景,是50年代生人的養老時代來臨。

  1957年出生的朱鳳泊,兄弟姐妹多位50年代生人。他對這一代人有一個總結,叫做“全趕上”:出生時趕上嬰兒潮,兒童時趕上鬧饑荒,少年時趕上“文革”,青年趕上“上山下鄉”,回城後又趕上下崗。“這些經歷把他們身上傳統的東西衝得一幹二淨,讓他們最敢作敢為。”這一特點體現在養老上,就是要把過去的缺失補回來。朱鳳泊把這個叫做“報複性養老”。

  趙良羚說,這些人身上還有兩個特點:一是趕上了改革開放,收入更高;二是趕上了計劃生育,想依靠子女也指望不上。

  朱鳳泊說,這種“報複性養老”可分為三個階段:一、低齡階段,他們喜歡度假旅遊,去一些以前想去而沒能去成的地方;二、中齡老化階段,這些有著長期集體回憶的人會三五成群,相約住到老年公寓,回憶激蕩人生;三、高齡階段,這些人舍得為自己花錢,會接受一種高質量的護理。

  趙良羚說,這批人將真正開啓中國的老年市場。“現在養老的需求,大多是被迫式的。以後的需求則會更加主動。”

  而從現在開始的以後十多年,處於這一群體養老的第一階段。養老機構要做的,是為他們准備好度假所需。

  這是一個數量龐大的群體。建國後10年,中國在大多數年份執行的是“鼓勵生育”的政策,中國人口從1949年的4.5億,增加到1959年的6.6億,增加了2.1億。

  朱鳳泊已著手在全國建立一個聯盟,在那些季節反差很大、自然禀賦不同的地方,找幾家養老機構抱團服務,讓老人能在全國“反季節地走來走去”。

  在楊德會的中國樂養城,一家五星級酒店即將封頂。另外,樂養城還要打造一個4A級景區、三四千畝的生態農業、老年專科醫院,以及文化創意園。他說,在未來的5到10年,中國應有3~5家世界級的養老服務企業。

  在2012年底召開的“2013年全國民政工作會議”上,民政部部長李立國公布了兩個數字:截至當時,中國養老床位共有390萬張,每千名老人擁有養老床位20.5張。

  而按照國際標准,每千名老人擁有的床位數通常為40~50張。若以此為標准,中國養老床位還空缺一半左右。

  這是一個巨大的市場。 


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