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中國人成美國房產市場第二大買主

http://www.CRNTT.com   2012-01-13 10:50:23

投資，可進可退 　　與郭媛一家不同，上海人李奮和陳煜雲，從上世紀90年代就開始投資房產，有更成熟的投資理念。 　　兩人都擁有很多海外投資經驗，這些經驗反過來指導其在中國的房產投資。1997、1998年時，儘管香港的房價已經跌得很厲害了，但是在香港，400萬到700萬的房子比比皆是。“如果中國的經濟發展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思議的事情了。”李奮在那段時間買了很多房子，一直到現在，他還享受著這些房產帶來的回報。 　　但是到了2005年之後，事情反過來了，中國的東西變得越來越貴。 　　陳煜雲是上海一家物流公司的董事總經理，手頭有閑錢，在美國也有廣泛的人脈。中國的限購限貸以及高企的房價，已經讓他對投資國內物業興趣索然。 　　對於在海外置業，陳煜雲有他自己的判斷：“過去華人都移民去溫哥華，現在溫哥華房子的漲幅已超過60%，變得一房難求。而未來的移民潮，方向必定是美國。” 　　在陳煜雲看來，“華人移民美國，不外乎四個地方。”不是在洛杉磯、舊金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個城市一個是經濟中心，另一個擁有世界上最好的大學。 　　陳煜雲選擇了氣候宜人的舊金山，今年三月他用了三天的時間，跟著中介看了多種房型，最後他選擇了一套售價120萬美元的服務公寓(Service Apartment)，這是全舊金山最好的公寓。 　　“我知道100萬美金，可以在美國買三棟獨棟別墅，但那不適合我。”陳煜雲沒有打算移民，也沒有精力去打理自己的房子。 　　而服務公寓有專人服務，也有物業管理，正好符合他的需求。 　　這房子有一點讓陳煜雲很得意，他為自己的房產，申請到了60%房價的貸款。一般外國人在美國買房，找當地的銀行貸款，幾乎沒有貸出的可能性，因為你沒有美國的工作，也沒有信用記錄。只有兩種辦法可以搞定貸款，陳煜雲是因為他的中介跟一家華資銀行有私人關係，同時，這家華資銀行也對陳煜雲所要購買的服務公寓很了解，用這個房子作為質押，他們覺得沒有什麼風險。還有一種辦法，就是購房者本身在中國有使用外資銀行的賬戶，並且有很高的信用評分。那他在美國購房，就有從外資銀行貸款的可能性。 　　陳煜雲的房子在買進的第一天，已經有人租住在那里，租金是5500美金一個月。其中公寓的管理費每個月高達1000美金，地產稅為1.4%，這樣子算下來，這房子一年的投資回報率不到5%，雖然這是一個比較低的水平。陳煜雲已經很滿意了，“我管這個投資叫做進退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進，如果我移民了，可以賣掉這個公寓，再買一棟獨立洋房。在美國的政策中，你把你的A物業賣掉，再買進一個B物業，如果這兩個動作在12個月內完成，它是沒有稅的。”

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