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行政干預房屋托管：業主中介都失利

http://www.CRNTT.com   2013-05-21 11:56:47

■ 地方政府《房地產經紀管理辦法》合法性存疑 　　在不侵犯第三方利益的情況下，自願訂立合同受到法律保護。地方政府涉嫌侵犯當事人合法訂立合同的權利 　　根據《民法通則》第五十八條第三、五、七款之規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的，則民事行為無效；違反法律或者社會公共利益的，則民事行為無效；以合法形式掩蓋非法目的的，則民事行為無效。又及，根據《中華人民共和國合同法》第四條之規定，當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。即是說，在不違反國家法律基本原則，不損害國家、公共和第三方利益的基礎上，當事人之間訂立的合同，受到《合同法》的保護。而北京市政府出台的地方性規定，事實上限制了當事人合法、自願訂立合同，侵犯了當事人的權利。 　　■ 一刀切式管理簡單粗暴，行政干預違背市場原理未必有效 　　租賃糾紛多集中於不正規的小型中介和黑中介。根據北京工商部門的調查數據顯示，全市的中介公司中有一半以上沒有經營資質。 　　從2012年國家實行房地產調控，特別是北京市出台房屋限購令以來，房屋中介行業持續火爆，各種中小型中介機構也不斷湧現。據《京華時報》報道，90%的投訴集中租賃糾紛上，違規行為以坐地起價、扣押押金、甚至是虛假房源詐騙為主。糾紛多集中於不正規的小型中介和黑中介。而根據北京工商部門的調查數據顯示，全市的中介公司中有一半以上沒有經營資質。由此可見，違規行為主要集中在小中介和黑中介，那麼，政府不任由規範的市場去完善合同條款、同時整治沒有經營資質的黑中介。而選擇一刀切式地干預，就顯得略為簡單粗暴了。 　　在政策違規成本巨大的情況下，正規的連鎖中介公司會選擇退出房屋托管業。而鑒於市場的硬性需求，不正規的小中介和黑中介將接管市場，形成黑市 　　干預和“監管”的實際效果實在令人懷疑，首當其衝的問題是：政府是否有足夠的精力和執行力去解決如此多的合同糾紛？根據基本的經濟學原理，市場是自主且自由的交換，只有在市場的自由競爭中，各種產品和資源的相對價格才能夠靈活地反應它的相對稀缺程度，從而實現市場有效配置資源的功能。在政策違規成本巨大的情況下，正規的連鎖中介公司會選擇退出房屋托管業務，而硬性的市場需求依然存在。直接導致的結果就是小中介和黑中介在地下全面接管市場，形成黑市，會造成更糟的局面。 　　“調控”政策對市場的人為干預，進一步破壞了市場的供需平衡。當今中介市場的種種亂象，其實是在為房地產市場的亂局埋單。政府對中介市場的亂干預，又將會導致下一個分支市場的混亂扭曲 　　如今，在京滬穗等一線城市乃至於廣大的內地，房屋供求嚴重失衡。其最根本的原因，在於土地出讓制度——即政府壟斷土地供給，以招拍以及一次性繳納土地出讓金的批租制為主要出讓方式。在地方政府“土地財政”的背景下，城市土地出讓制度導致了土地價格的高漲。土地價格高漲則是住宅價格高企的主要原因。在此種情況下，房地產調控政策閃亮登場。“調控”政策對市場的人為干預，又進一步破壞了市場的供需平衡。總體上看，當今中介市場的種種亂象，其實是在為房地產市場的亂局埋單。而對中介市場的亂干預，又將會導致下一個分支市場的混亂扭曲。 　　□ 結 語：在市場領域過多地施行一刀切的行政干預手段，不僅無助於規範市場，甚至可能造成更加糟糕的結果。

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