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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08  


 
  中原地產研究中心提供的數據顯示,2009年,上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米,二手住宅成交量是2583萬平方米。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米,而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米,三大城市二手房市場均已超過一手房市場。今年一季度,深圳二手房成交面積為202.12萬平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍。

  調控政策對存量房市場起到“立竿見影”的效果。國務院今年4月17日公布“國十條”,將二套房首付提至5成之後,二手房供應量迅速增加。上海“網上房地產”的數據顯示,4月21日,上海二手房的掛牌量達到創紀錄的92297套,比一周前的4月14日增加3000套,更比兩個月前增加2萬套。

  長期研究樓市的九三學社上海市委副主委黃鳴說,二手房市場培育相對滯後,應予以重視並採取措施盡快激活。

  專家認為,近年來,房地產市場調控多著力於直接供應,即通過增加土地供應、督促閑置地塊開工、處置捂盤惜售等手段,加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺,“一手房市場”調控的空間越來越小。但是,在投資投機性需求旺盛,房屋持有成本低廉的情況下,新增再多房源都可能被投資客買入。一些開發商和利益機構則會不斷“喊渴”,不斷呼籲增加土地供應,為炒房者不斷提供“投資房源”。

  業內人士認為,調控按市亟待規範二手房中介市場,並把大量投機者、囤房者“趕”出市場,把存量房“逼”入市場;或出售或出租,還原住房的居住屬性。

  具體對策包括,進一步規範和整頓二手房市場環境,制定標準規範中介公司代理行為,並加強監督與違規懲處力度;完善住房出租的管理制度,完善住房租賃體系;對普通出租住宅免稅,節省交易成本,增強出租意願。

  此外,稅收政策和信貸政策“組合出擊”,出台實施房地產持有稅,同時對多套房實行長期的信貸從緊政策,增加房屋的持有成本,壓縮投資投機者的贏利空間。

  各地有一些存量房房齡超過10年,銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持,自主交易存在困難。地方政府可通過住房保障機構收儲,進行筒單改造後用作保障性住房房源儲備。□(文/《瞭望》新聞周刊記者)

《瞭望》文章:保障房資本機遇

  越來越多的企業希望進入保障房市場,但利益激勵和風險機制有待理順

  文/《瞭望》新聞周刊記者

  多種資本參與時機成熟

  根據國土資源部的計劃,2010年度全國約30個省區市(西藏除外)住房用地計劃擬供應量約18萬公頃,其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占供應總量的77%。

  2010年,中央將下達300萬套保障性住房建設規劃,不少地方已明確“今年保障房(配套房)開工量不少於總量60%”的目標。

  業內人士認為,落實保障房計劃應鼓勵和吸引國資、民資等共同參與。

  中國指數研究院副院長陳晟說,2008年,國內居民儲蓄已突破20萬億元,各類金融產品不斷推出說明民間投資潛力巨大,保障房建設資金渠道具備了進一步拓寬的條件。

  《瞭望》新聞周刊記者調研發現,在部分城市,隨著近年來商品住宅用地供應相對趨緊、地價不斷走高,一些資質較高的知名房企面臨儲地不足的情況。

  一家房地產公司的董事長介紹說,公司在上海從事房地產開發18年,但近4年沒有新增土地儲備,現有項目只能開發1年半左右,且繼續拿地難度很大;另一方面,公司閑置資金有四五億元,加上銀行授信,可用資金超過20億元。因此,公司對保障性住房充滿興趣。

  目前,上海配套安置房的利潤率設定為5%、經濟適用房設定為3%,雖遠低於商品房開發,但仍具吸引力。前述房地產公司董事長認為,相比於商品房,保障房的建設、銷售更具穩定性,市場風險小得多,非常適合一些穩健經營的房地產企業。 


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