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求解住房僵局，中央想好對策了嗎？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

房價會下降嗎？ 　　1月13日召開的國務院新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長齊驥詳解了政策出台的背景：“2009年下半年以來，隨著房地產市場的回升，市場供需矛盾加劇，房價持續上漲，部分城市投資投機性購房大幅上升，進一步推動了房價過快上漲，普通居民住房支付問題更加突出，社會反響強烈。” 　　“‘國十一條’出台是意料中的事，只是遲早的區別。近半年來，房價過快上漲對經濟運行產生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了，政策現在出來，既非常必要，也是一個好的時機。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲接受《瞭望》新聞周刊採訪時表示，調整供應結構、遏制樓市投機，控制信貸風險，讓住房的功用真正回歸“住”的本義，讓樓市回歸理性，當為政策出台的題中之義。 　　對於這一政策，多位研究人士認為，“看點頗多”。比如“二套房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。” 　　而《通知》中明確要求，各地要探索土地出讓綜合評標方法。受訪專家認為這主要緣於2009年“地王”頻出的現象，引發了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。 　　此外，《通知》中要求“國有資產監管部門要進一步規範國有大企業的房地產投資行為”，“有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地產市場，防止境外‘熱錢’衝擊我國市場”等規定則意在繼續整頓房地產市場秩序和防止“熱錢”衝擊。 　　亮點雖多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所願讓房價回落到合理水平，尚難定論。 　　鄒曉雲就表示，“政策的出台肯定會有一定的效果，特別是對市場心理層面的影響短期內會很明顯。但是，長期效果目前仍然不可過於樂觀，有待觀察和等待。” 　　按照他的分析，房價回落的前提是供應充足、開發商不囤積房源。但目前開發商沒有資金的壓力，也就沒有降價賣房的動力，房價降下來的可能性不大。在以前的金融海嘯中，房價降幅都是有限的，因此，目前出台的這些政策要從根本上影響房價走勢，還有一定的難度。這裡最主要的原因除了開發商“不差錢”，還有一個最重要的問題，就是房地產行業的壟斷。 　　爭議還沒有結束。 　　“目前出台的《通知》，只是防止短期內房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準確一點的定義就是‘穩定高房價通知’”，中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海接受採訪時指出，《通知》裡並沒有改變高房價下房地產作為國民經濟支柱的性質，只是現在政府不提了。 　　與此同時，也有開發商私下表示，“自己反而踏實了，因為這次高規格出台的調控措施並無太多新意，基本是在重申一遍幾年來一直實行的方法。” 　　而不願多談的住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹也在電話裡對本刊記者表示，“沒有多少新的東西，以前都有過，只是沒有落實好。” 　　而如何落實，恰恰是最大的挑戰。來自多方的信息表明，只要是鼓勵發展房地產政策，地方政府貫徹落實非常積極主動，不但將政策效應發揮到極致，而且還要自己再制定出台更加優惠的政策。而如果是要收緊房地產政策，防範房地產風險，地方政府落實起來相當遲緩，不但大打折扣，而且每每以不適宜本地情況而架空國家政策。 　　具體的例子是，在國務院下發《通知》的同一天，2009年賣地收入高達1200億的杭州也在同一日推出29條房產新政，規定不論是否有杭州戶籍，手中無房者在杭州市區購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼。此舉被民間人士直指為高價托市。 　　中國社科院金融所研究員易憲容接受本刊採訪時則認為，“國十一條”是把中國住房市場是一個“供給不足”的市場當作理論前提。而實際上，當前國內的住房市場的症結並非在供給問題上，而是在過於優惠的住房貸款利率導致的“投資與炒作”問題上。他認為，由於對住房保障與住房投資這兩種屬性沒有嚴格區分，所以“國四條”和“國十一條”僅僅是把增加供給作為政策重點，而對投資與投機的抑制不力，並沒有解決房價上漲的根源。 　　經濟發展可以依賴房地產嗎？ 　　這是一個奇怪的現象：美國房地產業的畸形發展是金融危機爆發的直接誘因，而中國房地產業的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看來，恰恰是拜國際金融危機所賜。 　　受訪者認為，在“保增長”的巨大壓力下，發展房地產就成為拉動經濟增長的一條捷徑。於是，房地產業就成了國民經濟賴以支撐、須臾難離的“命脈”——這是中國當下的事實。而多位受訪學者表示，也恰恰是中國經濟的悲哀。 　　這是一個危險的現象：亞洲金融危機源於房地產和股市泡沫的破裂，本次金融危機則是美國房地產和基於房地產抵押貸款的金融衍生品泡沫破裂而引發的。兩次危機的危害程度有目共睹。一旦我國房地產和股市泡沫化，其危害同樣難以估量。 　　更何況，世界走出金融危機不會靠房地產；一個大國的經濟肯定不能靠房地產來維持長遠的發展；當社會資本大量固化於房地產，勢必影響資源在其他領域的流動，創新等必要的投入也會受到抑制，最終喪失的將是參與全球競爭的實力。 　　實際上，房地產從自身屬性和特點來看，並不適合扮演國民經濟直接命脈的角色。因為房地產被動封閉，依附性強，流動性差，它不能帶來經濟的循環再生，滿足可持續的社會需求。 　　“房地產並不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業。它的過快過猛的發展，只會增加更多的高耗能產品需求(對低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術含量高的產品形成逆激勵，不利於產業、產品結構升級。如在2009年的鋼材市場上，技術含量低、高耗能的長材產品價格，明顯高於技術含量高的板材，產生了‘反結構調整效應’。”在國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣看來，一味地保房地產，只會延緩整個經濟的結構調整過程，會錯失結構調整的良機。

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