從供需兩側入手化解住宅高庫存

http://www.CRNTT.com   2015-11-18 07:47:47

中評社北京11月18日電／隨著前期刺激住房消費的政策效應衰減，近期樓市回升動能減弱，三線、四線非重點城市住宅庫存惡化。 　　證券時報發表經濟學博士項崢文章表示，基於當前住宅庫存主要集中在非重點城市這一實際情況，未來化解住宅去庫存宜從供求兩側入手，既要控制非重點城市住宅開發節奏，也要採取有效措施提升城市周邊農業人口轉移速度，推進城鎮化。 　　2015年1~10月，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，但增幅相比前9個月下滑了0.3個百分點。與此同時，住宅庫存增加，截至2015年10月末，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。與2013年9月本輪房地產市場調整起始時相比，全國商品房待售面積同比上漲大約50%，約增加400萬套商品房，絕大多數住宅庫存集中在三線、四線等非熱點城市，住宅庫存居高不下已經成為拖累房地產市場穩定持續增長的重要障礙。 　　文章分析，目前，供求雙側都存在一些因素，制約著非重點城市住宅消化庫存。供給方面，過去相當長時間內，三線、四線城市過於依賴土地財政，土地供應規模超過地方經濟增長和人口流入的實際情況。需求方面，地方經濟轉型進展緩慢，對周邊城市人口吸引下不足，城市就業機會不多，居民收入增長相對緩慢，而房價漲幅過高，導致住宅有效需求不足。在當前庫存壓力下，一兩年前拿地的項目無法停止建設，導致庫存繼續不斷增加。據中國指數研究院數據，2015年7月，部分三線城市新建商品住宅存銷比超過20個月。 　　近日，在中央財經領導小組工作會議上，習總書記首次就房地產市場做出重要指示，提出了化解庫存，促進房地產平穩發展的精神。“去庫存”仍將是下階段我國樓市運行的關鍵詞。化解住宅庫存，工作重心應該是化解非重點城市的住宅庫存，而要成功化解庫存，需要從供給與需求兩側加強管理，出台積極措施。 　　在供給側，需要通過科學規劃與總量控制，防止住宅庫存繼續被動上升。處於住宅庫存壓力重點的三線、四線城市，需要反思過去一段時間土地財政與住宅開發的經驗與教訓，根據地方經濟特點作好土地供應總體規劃，調整開發結構與重點，強化總量控制，防止住宅庫存被動無序上升。同時，以“大眾創業、萬眾創新”為地方經濟增長引擎，營造“雙創”適宜的經濟社會環境，努力增加社會就業。在程序合法的前提下，可嘗試用財政資金收購或承租部分新建商品住宅，用於保障性住房供應，支持中低收入群體的住房需求。加快推進新型城鎮化進程，積極探索將周邊農業就業轉移人口留在城市生活居住的有效途徑。 　　在需求側，關鍵是提升三線、四線城市周邊城市農業就業轉移人口的住房購買能力。雖然我國城鎮化率大約55%，但這是按照常住人口統計的結果。在常住人口中，大量農業就業轉移人口存在巨大的住房需求。未來化解三線、四線非重點城市住宅庫存，關鍵是要提升這部分人群的購買能力。 　　首先，要破除戶籍制度障礙。目前城鎮農村到城市就業的人口沒有城市戶籍，所以當經濟處於上行周期時，他們成為常住人口，城鎮化提速，反之，這些就業人口逆向回流，城鎮化進程停滯。因此，加快戶籍制度改革，是讓農村轉移人口長期留在城市的必要條件之一。其次，要探索將農民宅基地與城市住房置換的有效途徑。農業就業轉移人口並非沒有可供抵押的資產，關鍵是其擁有的宅基地不具備定價基礎。如果存在一個可以讓農業就業轉移人口選擇宅基地或城市住房的機制，那麼可以釋放規模巨大的農業就業轉移人口在城市的住宅需求。第三，要提供優惠政策支持。農民轉移人口的收入狀況與城市高昂的住房價格矛盾，需要通過政策性金融支持。這不僅需要在住房價格上提供優惠，而且還需要在首付比、貸款利率、貸款期限上給予支持，最大程度緩減他們的經濟壓力。 　　文章指出，化解非重點城市住宅庫存，要防止非理性炒作。投機行為會干擾價格機制的正常運行，並發出錯誤的經濟信號，引發住宅市場問題與矛盾積聚。