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2011年冀望土地和國企改革突破性進展

http://www.CRNTT.com   2010-12-27 08:57:04

住宅需求方面的宏觀調控：一是在政府的宏觀調控和有關立法的指導思想上，一定要確立在中國住宅是基本消費品的理念。出於人多地少國情，禁止住宅成為投資和投機品，限制大面積奢侈和豪華型的住宅及別墅消費。二是繼續嚴格和嚴厲執行目前國務院和中央各部門出台的對於住宅按揭信貸的有關政策，對二套房的信貸需求加以限制，對三套房信貸絕對禁止。三是應當對住宅開征房產稅，使居民擁有多套房屋的成本和風險提高，特別是抑制不通過信貸而用自有資金購買多套房及別墅的需求行為。 　　徹底改革土地供應制度和地方土地財政收入體制。一是形成競爭性的土地市場。廢除目前的土地單由政府出讓、招拍掛競買的體制；允許集體土地、政府儲備土地、法人擁有使用權的土地，都可以進入土地市場；延長農民林地、耕地、宅地使用期為999年，改造沙漠灘塗鹽碱地，造林植樹等用地為1000年，城鎮居民住宅用地為500年，企業用地為300年，並確權發證；所有土地，只要符合建設用地規劃，都可進入土地交易市場進行掛牌交易；從而形成真正市場經濟意義上的土地市場。二是理順地方政府土地財政渠道。開征土地房產交易增值稅和房產稅，替換目前的土地出讓金、有關房地產的各種收費和其他稅費。 　　徹底改革目前的土地出讓和收費的財政體制，理順地方政府財政稅收渠道。將目前收取出讓金和收費的方式，改革為收取房產稅和房地產交易增值稅的方式。全國城鎮大約有200億平方米住宅和其他房產，其中120億平方米住宅按照1%的稅率、5000元的均價，則可徵收6000億元稅收，其他工商金融房地產按照2%的稅率徵收，可徵收8000億，如果土地和房產交易增值稅還能徵收5000億左右，則全部可徵收19000億元房地產稅收，正好可以彌補目前地方政府招拍掛出讓和房地產各種收費的財政收入。其好處是：（1）地方政府有了穩定和可持續的財政收入來源；（2）地方政府從為居住居民服務也可以獲得收入，改變目前單純擴大城市工業區和忽視服務業發展的理念、行為和格局；（3）改目前地方政府財政通過從低收入人群手中籌錢，變為從有財產的居民手中收稅，防止城鎮中出現兩極分化；（4）引導居民將住宅作為消費資料，合適為宜，抑制居住對土地的奢侈消費和投資投機大規模擠占有限的耕地。 　　進城農民的宅地、林地和耕地可以變現，形成購買住宅的一部分支付能力。未來大量的農民需要向城市遷移，其居住問題的解決，除了控制房價上漲速度要低於工資和收入增長速度外，還要讓他們在農村的資產能變現退出，形成購買城市中住宅的一部分支付能力。因此，農民宅地、耕地、林地應當促進其流轉，可以抵押、入股、轉讓、繼承。在符合土地利用和建設規劃的前提下，能用於各種建設的，可以買賣三地的使用權；不能用於建設用地的，可以出租和賣給其他需要規模經營的投資者和購買者；一些進入城市的農民，其基本農田中需要複墾的宅地，國家應當建立耕地整治基金，予以收購。 　　應該盡快改革土地制度，避免社會陷入危機，促進國家良性發展。

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