開發商倒爺反證土地利益鏈之害

http://www.CRNTT.com   2009-11-04 10:19:54

在北京城區最黃金的地段，閑置的空地一空就是好幾年 　　中評社北京11月3日訊／《燕趙都市報》今天刊登評論員畢舸的文章“開發商倒爺反證土地利益鏈之害”，文章表示，“在所謂商品房銷售的‘剛性需求論’之外，又多了一層來自開發商對土地資源爭奪的‘剛性需求’，而某些地方政府持地而沽的投機心理也水漲船高，從而形成一條永無止境的土地利益鏈…消除‘1/3開發商只倒土地’現象只有釜底抽薪，必須將土地收入與地方財政脫鈎”。文章內容如下： 　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受記者採訪時表示，中國有很多房地產開發商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發商大概占到三分之一左右。在潘石屹看來，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。(《新華網》11月2日) 　　這間接證明了今年以來“地王”頻出的原因所在——— 如果真有1/3開發商以倒賣土地為生，並且活得都很滋潤，就說明其不斷接手的下家總有辦法將高昂成本轉移到市場終端——— 民眾身上。於是，在所謂商品房銷售的“剛性需求論”之外，又多了一層來自開發商對土地資源爭奪的“剛性需求”，而某些地方政府持地而沽的投機心理也水漲船高，從而形成一條永無止境的土地利益鏈。 　　眾所周知，房價中地價影響占很重要的地位，如何控制地價是一個重要的問題。由於目前土地征用、拍賣還屬於“類計劃經濟”，由政府一手包辦，而計劃經濟有一個根深蒂固的傳統，把上游產品、原材料，生產要素的價格盡量壓低，從下游產品、資源開發中，政府獲得足夠的投入產出“剪刀差”。這種扭曲的價格模式，刺激了某些地方政府不惜以浪費資源等途徑來“經營土地”。 　　一些地方政府從農民或城市居民手中獲得廉價的土地資源，再通過競拍方式轉讓給開發商；拿到土地資源的開發商利用土地本身的稀缺性(如地段、面積)，再次轉讓給二級開發商，或者囤地以進行資本炒作，從而形成土地、股票、房價三個方面資產泡沫化，在投機中獲得暴利，並且刺激了其再次不惜代價拿地、囤地或倒賣土地的利益驅動性，最終形成“1/3開發商只倒土地”的惡性循環。 　　在市場經濟的約束條件下，從行政手段著手，留給地方政府對房地產市場可調控的因素只有地價一項。這表明，表面上主要由市場(供求關係)決定的城市地價，其背後卻是地方政府仍擁有很大的主動權，從而在很大程度上操控著土地的價格。1994年從中央到地方進行的財稅改革，儘管獲得了總體成功，但其中也有缺陷——— 各級地方政府大概一半以上的財政收入來自於生產型增值稅，使得各級政府追求產值的增加以獲得財政收入，於是用手頭配置資源的權力，投入到土地等資源分配領域，通過房地產開發及土地資源的炒作，獲得產值快速增長的利益滿足。 　　為此，消除“1/3開發商只倒土地”現象只有釜底抽薪，必須將土地收入與地方財政脫鈎。2006年，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議決定將國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。在財政預算“體外循環”了多年的土地出讓金重歸規範管理，就是力圖通過土地出讓金制度改革，引導地方政府以往依賴於“競拍土地、征用土地”兩大層面收入來完成城市經營目標的模式轉換。時至今日，上述體制改革究竟進展如何，其他規制地方政府“土地財政”的配套措施是否研究出台，都是未知數。這也許就是既得利益集團重重干擾下的中國房地產困境寫照。