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開發商倒爺反證土地利益鏈之害

http://www.CRNTT.com   2009-11-04 10:19:54  


在北京城區最黃金的地段,閑置的空地一空就是好幾年
  中評社北京11月3日訊/《燕趙都市報》今天刊登評論員畢舸的文章“開發商倒爺反證土地利益鏈之害”,文章表示,“在所謂商品房銷售的‘剛性需求論’之外,又多了一層來自開發商對土地資源爭奪的‘剛性需求’,而某些地方政府持地而沽的投機心理也水漲船高,從而形成一條永無止境的土地利益鏈…消除‘1/3開發商只倒土地’現象只有釜底抽薪,必須將土地收入與地方財政脫鈎”。文章內容如下:

  SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受記者採訪時表示,中國有很多房地產開發商囤積土地,倒賣土地,卻不蓋房子,這樣的開發商大概占到三分之一左右。在潘石屹看來,近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。(《新華網》11月2日)

  這間接證明了今年以來“地王”頻出的原因所在——— 如果真有1/3開發商以倒賣土地為生,並且活得都很滋潤,就說明其不斷接手的下家總有辦法將高昂成本轉移到市場終端——— 民眾身上。於是,在所謂商品房銷售的“剛性需求論”之外,又多了一層來自開發商對土地資源爭奪的“剛性需求”,而某些地方政府持地而沽的投機心理也水漲船高,從而形成一條永無止境的土地利益鏈。

  眾所周知,房價中地價影響占很重要的地位,如何控制地價是一個重要的問題。由於目前土地征用、拍賣還屬於“類計劃經濟”,由政府一手包辦,而計劃經濟有一個根深蒂固的傳統,把上游產品、原材料,生產要素的價格盡量壓低,從下游產品、資源開發中,政府獲得足夠的投入產出“剪刀差”。這種扭曲的價格模式,刺激了某些地方政府不惜以浪費資源等途徑來“經營土地”。

  一些地方政府從農民或城市居民手中獲得廉價的土地資源,再通過競拍方式轉讓給開發商;拿到土地資源的開發商利用土地本身的稀缺性(如地段、面積),再次轉讓給二級開發商,或者囤地以進行資本炒作,從而形成土地、股票、房價三個方面資產泡沫化,在投機中獲得暴利,並且刺激了其再次不惜代價拿地、囤地或倒賣土地的利益驅動性,最終形成“1/3開發商只倒土地”的惡性循環。

  在市場經濟的約束條件下,從行政手段著手,留給地方政府對房地產市場可調控的因素只有地價一項。這表明,表面上主要由市場(供求關係)決定的城市地價,其背後卻是地方政府仍擁有很大的主動權,從而在很大程度上操控著土地的價格。1994年從中央到地方進行的財稅改革,儘管獲得了總體成功,但其中也有缺陷——— 各級地方政府大概一半以上的財政收入來自於生產型增值稅,使得各級政府追求產值的增加以獲得財政收入,於是用手頭配置資源的權力,投入到土地等資源分配領域,通過房地產開發及土地資源的炒作,獲得產值快速增長的利益滿足。

  為此,消除“1/3開發商只倒土地”現象只有釜底抽薪,必須將土地收入與地方財政脫鈎。2006年,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,會議決定將國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算,實行“收支兩條線”管理。在財政預算“體外循環”了多年的土地出讓金重歸規範管理,就是力圖通過土地出讓金制度改革,引導地方政府以往依賴於“競拍土地、征用土地”兩大層面收入來完成城市經營目標的模式轉換。時至今日,上述體制改革究竟進展如何,其他規制地方政府“土地財政”的配套措施是否研究出台,都是未知數。這也許就是既得利益集團重重干擾下的中國房地產困境寫照。