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政策性住宅金融體系建設應側重需求端

http://www.CRNTT.com   2014-09-05 08:37:16

中評社北京9月5日訊／國家開發銀行住宅金融事業部近期獲批成立，這標誌著中國政策性住宅金融體系改革邁出第一步。 　　現行政策性住宅金融體系 　　中國證券報發表國家信息中心經濟預測部鄒蘊涵文章分析，1992年中國住房制度改革全面啟動。從1994年開始，房改開始向縱深發展，確定了城鎮住房新制度的基本框架，完善了關於房改產權、公房出售價格銜接等問題的政策規定。在這個發展過程中，中國政府建立了兩個主要的政策性住宅金融政策、制度，保障房制度和公積金制度。它們分別代表了供給端（房地產開發建設）和需求端（住房消費）兩方面政策性扶持內容。 　　從供給端看，主要是保障房制度。中國的保障性住房的發展始於1998年的住房改革。保障性住房作為政策性扶持手段，以解決城鎮低收入人群住房困難問題為主要目標。目前存在的主要形式包括經濟適用房、廉租房、限價房和公租房等。 　　作為一項政策性住宅金融制度，保障房制度在中國保障中低收入居民住房消費上起到了一定作用。這項制度的核心在於建設資金的籌資模式，目前存在的主要問題也出現在籌資模式上。本質上問題的關鍵在於在保障房建設融資中，中央財政長期缺位，地方財政無力保障。從推出經濟適用房制度開始，中央財政在此類房屋建設中始終保持“只出政策，不給資金”的狀況，財政資金中沒有專項對口資金進行財政撥款。並且在財稅制度改革後，財權向中央集結、事權向地方下放的狀況，使得地方政府在保障房建設上舉步維艱。 　　雖然四種保障房籌資模式存在差異，但是總體上還是依靠地方政府籌資。在具體制度實施上，地方財政產生了兩種傾向。一種傾向是依靠銀行貸款，地方政府即便不需要直接投入資金，但是房地產企業開發建設資金最終還是轉嫁到銀行頭上。當行政介入銀行正常經營活動時，容易產生不良貸款。另一種傾向是提高土地出讓金，助推商品房房價上漲。在廉租房的籌資模式中，地方政府需要將土地出讓金的10%用作廉租房的保障資金。這樣為了獲得更多的廉租房保障資金，地方政府就有激勵提高土地出讓金。這樣直接或間接的助推當地房價上漲。 　　從需求端看，主要是公積金制度。目前公積金制度已經運行了二十多年，發揮了一定的積極作用。但是，其自身存在的一些問題並沒有隨著社會經濟的發展而解決，醞釀成了目前較為嚴重的公積金資金歸集和管理等問題。

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