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京津冀一體化僅是城鎮化用地“新政”開端

http://www.CRNTT.com   2014-03-28 08:26:41

中評社北京3月28日訊／日前發布的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，提出嚴格控制新增城鎮建設用地規模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地政策，提高城鎮建設使用存量用地的比例，建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制。 　　上海證券報發表深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉文章表示，這意味著未來城鎮化不再靠“攤大餅”擴張城市邊界來解決，與國土部一再申明要減少城市（特別是城市群）新增建設用地指標一脈相承。城市要在現有市域範圍內集約式發展。近日媒體報道，京津冀三地已就一體化達成共識，雖然有關“政治副中心”的設想還在研究，但已似為破解難題開了個好頭。 　　但問題遠遠不止於此。 　　文章認為，在人口繼續向城市大規模集聚，以城市群為主的新型城鎮化成為吸納外來人口主體的情況下，若城市用地轉向存量集約利用，就必須重新規劃城市現有產業、人口、住房在空間上的布局，這就必須克服行政區劃的制約，即打破政府“一畝三分地”的思維定式。各級地方政府不能僅從小地盤或小圈子利益出發，只看短期利益和局部利益，而不顧長期共同受損，看不到區域合作帶來的長遠收益和“共贏格局”。 　　事實上，就城鎮化重新布局用地結構而言，“一畝三分地”思維定式的影響不僅僅局限在城市政府之間的合作，城市內部首先要打破這種思維定式。像新加坡這樣的人口密集、土地稀缺的城邦型國家（地區），土地價值決定了只能發展現代服務業或高端製造業，而低端產業早在上世紀70年代就已被淘汰，原因就是土地價值上升了，比較優勢不在了。巴黎、東京、紐約等國際大都市也無不遵循這樣的規律，占日本總人口四分之一、GDP三分之一的大東京，除一般製造業早被淘汰外，住宅也基本被遷到了東京外圍的7個衛星城，這說明住宅放在東京中心區也是不劃算的。 　　像北京、深圳這樣的大都市，中心區只有發展現代服務業、總部經濟，其產出才對得起高昂的地租，但北京中心區土地低效利用的現象非常普遍。很多國有企業，儘管整體已停產或破產，但廠區一直保留在那里。在深圳，很多上世紀80年代建起的工業區，一直占據著城市核心區域，即使因產業被淘汰，腳下那塊土地長期荒廢的也不在少數。據統計，中國低效工礦用地就占城市建成區面積的11%。 　　文章分析，房地產市場化大發展以前，用地只是生產要素。不管是公益用地，還是生產用地，全部都通過行政劃撥來配給，無所謂高效還是低效利用。由於當時城市化還沒有快速推進，城市土地供給相對寬裕，每個單位手上都有富餘土地，而且也沒有根據哪個單位產值高，就分配其區位優良的土地。2005年房地產市場大發展以來，相對傳統行業，大家都看到了房地產開發的利潤是何等可觀。凡是先入為主的用地單位（特別是國有企業），一轉身便成了謀求土地溢價的利益主體，變著法子地想轉型為房地產開發商。而且，面對巨大的“肥肉”，已形成了長長的利益分食鏈條，每一個利益相關者都想分一塊。

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