民生安居應是樓市調控主要目標

http://www.CRNTT.com   2009-11-07 08:48:19

安居方能樂業，房地產價格飛漲需要控制。 　　中評社北京11月7日訊／從上半年的房價逆勢飈升，到地王頻現，整個房地產市場不僅走出了次貸危機的陰霾，並且再現過熱的跡象。住建部相關負責人11月3日透露：目前該機構正在對包括救市政策實行一年來的收效、經過上半年集中釋放後明年樓市成交量是否將持續、房價是否過高進行調研。結論將為下月初召開的中央經濟工作會議提供參考。 　　證券時報刊登時評人陸志明文章分析，前期房價高漲是建立在前期自住剛性需求積累的集中釋放的基礎上的。伴隨自住剛性需求而來的是各類投資、投機需求的旺盛爆發，由此不斷推高房價。取消房貸優惠等各項政策的目的有兩點：一是降低財政負擔，提高政府相關項目的收入，以緩解前期經濟救援帶來的赤字壓力；二是政府防範前期部分信貸投放流向不明帶來的房地產市場投資風險；三是對過高的房價進行調控，促使房地產市場平穩發展。其中第三條無疑是政府此次可能釋放利空消息的主要原因。 　　但是，如果此時採取取消包括“7折”房貸在內的各項優惠政策，而房地產市場二套改善型住房投資以及完全的投機需求依然可能會維持高房價，甚至進一步拉高房價，那麼屆時剛性需求者的實際購房成本反而會進一步上升。即便如政府目前所期望的那樣房價“維穩”，維持間歇性的“俯臥撐”狀態，那麼自住剛性需求者的購房壓力依然可能保持不變，甚至伴隨著稅費和房貸壓力提升而有所增加。 　　更有甚者，當剛性需求再度積累到一定程度，出現類似2009上半年那樣的井噴狀態，那麼無疑將會帶來又一輪的房價上漲。因此，政府相關監管機構對房地產市場的調控不應僅僅著眼於市場維穩，而應更加細致於在抑制投資、投機需求的同時，保護自住剛性需求，這才能真正防止房地產市場出現持續螺旋式上升。 　　文章稱，從它國歷史看，新興市場經濟國家在現代工業化進程中一般會經歷一段時間的房地產飈升，但是當房價遠超剛性需求的真實購買力，投資和投機成為主流之後，房地產市場的風險不斷積聚，直至最終危機的全面爆發，並對實體經濟產生較長時期的負面衝擊。 　　文章指出，長遠來看，抑制房價過快上漲，將其與居民自住需求的真實購買力拉近，同時防範其對金融投資等宏觀經濟因素產生不利衝擊應為政府調控房價的主要目標，而這一目標實現的主要調控對象應為投資和投機需求，而不是關係民生的自住需求。因此，有必要加快針對商品房市場物業管理稅的出台，同時採取各種措施限制住房空置狀況，提高自住比例。 　　此外，市場並非萬能，市場失靈自古以來就有之。因而監管的有形之手必須存在，而對這一有形之手則需得到公眾輿論的監督。事實上，歐洲等市場經濟發達國家對房地產市場投機監管很嚴，如德國對住房周邊草坪等設施保潔要求很高，考慮到專門雇傭的人力成本很高，因而也構成了投機的重要成本之一。總而言之，要通過各項措施增加房屋空置成本，應成為改善自住民生、治理高投機的主要方向。