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中國住房體系 應分三個不同層次

http://www.CRNTT.com   2009-03-10 11:38:13

第二，在經濟適用房之下輔以政府廉租房，形成對買不起經濟適用房的住房救助制度。  　　各地政府有建設廉租房的責任，每年用於廉租房建設資金列入預算。廉租房建設資金可從經濟適用房和商品房土地轉讓收入中提取，中央政府對實在有困難的各地政府實行資助。明確每一戶租住居民必須自住，不能轉租，不住時強制退回，租金根據當地生活水平確定并定期調整。同時，鼓勵有條件的城市將農民工納入廉租房體系，以促進農民工對城市的認同感，推動城市化的發展。  　　第三，在經濟適用房之上實行商品房市場。  　　由於有經濟適用房托底，商品房的市場發展趨勢一定是面積較大、環境優美、服務優良，高端市場甚至是奢華的，以滿足人民追求優質生活的需求。因此即使實施了“三層次住房體系”之後，商品房市場仍然具有廣闊的發展前景。  　　商品房從政府有償取得土地後，根據市場需求自主設計建設，市場定價。政府不再限制商品房面積、戶型，而是由開發商根據細分市場和自身戰略確定；政府也不必區分什麼一套二套房貸款，而是由銀行根據風險制定利率，政府在商品房市場應取消行政幹預。  　　但鑒於中國人多地少的特點，中國仍不宜鼓勵商品房作為投資品，因此有必要征收物業稅，對二套以上的商品房應征收累進制物業稅，以此控制商品房市場的投資泡沫。  　　對於為提升生活質量願意退還保障性住房（包括經濟適用房和廉租房）的居民，應明確實行稅收返還鼓勵制度。因為既然明確每一戶居民有權利購買一套經濟適用房，當他不占用政府這個資源時，政府就應該予以補償。補償方法可以實行所得稅退稅等多種方式。同樣地，對於已經購買商品房而不再享受購買經濟適用房的居民也應予以退稅補償。  　　顯然，上述“三層次住房體系”僅是初步設想，具體操作性條款有待細化。但筆者相信，“三層次住房體系”是適應中國人口和經濟社會發展的制度安排，有利於將人們從高房價的噩夢中解脫出來，釋放其消費需求；有利於開發商從社會大衆的“對立面”解脫出來，避免政府對開發商自主經營的幹預，打開競爭成長的市場空間；有利於政府從“救”與“不救”的兩難中解脫出來，擺脫政府對土地財政與房地產經濟的依賴，推動經濟社會和諧發展、可持續發展。

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