怎樣打破樓市調控的循環

http://www.CRNTT.com   2016-09-12 07:40:12

中評社北京9月12日電／今年上半年，全國新增房貸增長113%，居民杠杆率達40%，較2008年增長了167%。 　　上海證券報發表深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉文章稱，8月最後一天，廈門和武漢這兩個東部和中部代表性城市，相繼出台“限購令”和“限貸令”。自此，作為上半年樓市標杆的二線熱點城市，基本都拿出了調控舉措。只是這些樓市調控新政都未能跳出在需求端“微調”的怪圈。更不能不提的是，熱點城市的本輪樓市調控也背離了樓市供給側結構性改革的指向，比如農民工市民化、公共服務均等化和經濟“去地產化”等。另外，畏難情緒、敷衍之態在各地樓市新政中也很突出，一些地方政府既要貫徹中央指示，又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣，最終出爐的措施，信號意義遠大於實際效果。 　　這就難怪何以中央明確提出“抑制資產泡沫”，一行三會部署清理通道和杠杆工作，熱點城市實施控制杠杆的“新政”，8月樓市泡沫化傾向卻並無改觀。全國“地王”大戲照演，共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到33宗。更令人不安的是，“地王”和高地價已從東部熱點城市蔓延至全國，甚至是一些產業和人口基礎並不被看好的城市，在鄭州、廈門、無錫、武漢，甚至一天誕生數個地王。當月，土地平均溢價率大幅攀升至77.98%，僅次於今年6月，成為年內第二高點。 　　在此情形下，將房地產作為基礎優質資產，借助“高杠杆”開展資本運作，實現財富的數量級累進，也就成了近期各地樓市泡沫深化的標誌。寶能和恒大逐鹿萬科股權，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性在無限延伸。借助通道和加杠杆，銀行理財已淪為資本運作的“嫁衣”。近日有報道披露，在上半年的219宗地王中，銀行提供了10萬億資金。樓市越吹越大的泡沫，就像個無底洞，吸走了大量本來準備支持實體經濟的資金。 　　文章分析，在“抑制資產泡沫”的號角下，為什麼還有那麼多開發商敢不計成本“造地王”，資本大鰐還敢高杠杆操作和搶食地產股權？根本原因是，他們繼續按過去調控思路揣摩政府的態度。一則，國家不會收緊貨幣政策；二則，地方政府對樓市的依賴無以複加；三則，貨幣寬鬆而長端利率下行至歷史最低，“資產荒”已逼近，樓市繁榮是必然趨勢。由此，市場又一次推斷，即便資產泡沫愈演愈烈，職能部門和地方也不可能積極行動起來。既然如此，以目前地價水平，熱點城市房價未來5年將翻一倍，樓市泡沫繼續向縱深演進。在沒有遺產稅、房產稅、累進個人所得稅等來調節收入的情形下，買房是當今中國最好的投資途徑，這或許才是民間投資增速下滑的原因。據報，中國製造業重要基地東莞，去年至少有4000家企業關門，而8月該市房價同比上漲35%。 　　泡沫並非要觸發某個精確的界線才會破滅，房屋交易高度市場化，政府力量再大也難以左右規律。若地方政府還在敷衍，還停留表態式調控上，甚至幻想刺激樓市泡沫，延緩“土地財政”和樓市依賴，那麼過去“10年9調”已準確無誤地說明，任何一次對“需求端”的抑制，不過是在積蓄樓市下一波反彈的力量。貨幣政策寬鬆依舊，“資產荒”山雨欲來，此輪調控積蓄的下一波反彈力度，或許更大。 　　文章認為，面對樓市調控的困境，從上到下的決策鏈條，應本著對經濟安全和金融穩定大局負責的態度，及時糾偏。比如，以地方主體責任為政績考核依據，評判地方要員是否落實中央政策，讓調控真正做到擠泡沫、清杠杆。鑒於信貸投放“脫實入虛”的現狀，有關方面要盡早革新“一行三會”各管一塊的監管模式，不給樓市留下監管空白。既然中國第三產業已成經濟增長第一動力，經濟韌性和回旋餘地大，就業彈性較足，就應適度收緊無效的貨幣投放。