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化解高樓價 香港需有通盤規劃

http://www.CRNTT.com   2010-08-19 11:52:02

香港缺乏長遠穩定的土地供應 　　政府估計本港每年對新落成住宅的需求是1.91萬個，這是以過去10年平均成交量為依據，並強調政府有信心未來三五年每年供應約1.4萬至1.8萬個私人住宅單位。但誠如多位專家指出，如果僅把過去10年一手私人住宅的平均成交量，視為市民的置業需求，乃有誤導成分。因為20年來，市民對住宅的需求，可從兩個客觀數字顯示出來：（1）1978年房委會出售居屋，到8年前取消興建居屋，共賣出約30萬個居屋單位，即平均每年約1.2萬個；（2）發展商落成的私人住宅，1990至2004年間，每年由2萬至3萬個不等，惟自2005年以來，則持續不足2萬個，有兩年更不足一萬個。然則上述兩方面數字加起來，依然說明過去20年，本港市民每年約消化3萬至4萬個單位。另一方面，過去20年間，香港每年平均約有4萬對新人結婚，以小型核心家庭日益流行的趨勢看，這些新生的小家庭無論租屋或是買樓，對住宅市場都有龐大的需求。 　　但偏偏就在最近幾年，香港發展商落成的私人住宅數目劇減，08年才8000個，09年只有7,157個，試想如此巨大的供求缺口，當局又缺乏長遠的開山填海，穩定增加土地供應規劃，又怎麼不令樓價飛升？加上內地富人日益增加，紛紛南來置業，而且喜購豪華居所，帶動私樓價格飛速上漲。而香港百姓對環境保護，反對興建屏風樓，反對超高樓宇影響山海景觀和空氣流通，要求增加綠化面積，降低居住密度等要求，也對增加土地供應提出了新的更高的要求。香港當局對此現象，委實不能等閒視之。 　　　　　　　　　　　　 審慎研究重建居屋利弊 　　至於重建居屋，政府到2002年才好不容易退出私人物業市場，當然不樂意再實施，但另一方面民情洶湧，目前看來本港民意的大多數均表贊同；二來居屋儼然成為夾心階層置業安居的希望所寄，對維繫社會穩定起著巨大作用。因此重建之議恐怕已經勢在必行，何況從1978年開始，到2002年停建之前，房委會共售出約30萬個居屋單位，迄今只有約6萬個已補地價，可以自由買賣，顯示居屋業主大多數只為安居，並非為變賣圖利，對私人物業市場不構成威脅。 　　然則筆者要強調的是，居屋30年的歷史實踐已證明，縱然有居屋，本港樓市仍是大升大跌。1997年政府資助的房屋出售增至28,000個單位，但正是這一年，本港樓價創下令人咋舌的新高。可見重建居屋無助壓抑樓價飆升，置業津貼等方式更為樓市火上加油。當然，香港社會對於政府有責任幫助貧困家庭入住公屋有共識，但還沒有共識的是對無自住物業的人士都由納稅人津貼。因為這對於其他自力更生、幾乎以一生積蓄才購得自己物業的人士並不公平。 　　因此，筆者支持大家先行分析了解本港土地和樓市問題的真正所在，才能循增加供應、壓抑投機活動、加強市場透明度和控制過度按揭信貸等多方面對症下藥，對於有消息稱政府正研究一籃子方案以回應社會訴求，包括考慮由房屋委員會、房屋協會以至私人發展商以公私營合作方式興建數千個居屋單位，考慮向沒有能力置業而需要租住樓宇的市民推出租務寬減，減輕他們的負擔，以及有人建議政府應興建質素較好、租金較高的“中產公屋”，照顧不符資格申請公屋但又未能負擔私樓的中產人士的住屋需求；建議政府參考房協於天水圍興建“綜合長者社區”的模式，利用內地的土地資源，以長遠解決人口老化的問題等，都有其可行性，值得細加研究。筆者也支持本港積極考慮提高外來投資移民的門檻至一千二百萬港元以上，以及學習如北京等內地城市的做法，對非本地居民買第二套房屋在信貸、稅務等方面進行一定的限制，以免出現外來富戶大量持有房屋，而本港市民置業艱難的情況。

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