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香港優化樓市 須注重務實

http://www.CRNTT.com   2009-11-08 10:27:52  


樓市大升令香港基層民衆頗爲擔憂
  中評社香港11月8日訊/“思考香港樓市的問題,既不能單純以市場作為唯一因素,也不能單純以政府主導作為藥方,但不管措施如何多樣化,注重軟著陸的土地政策才是遏阻樓價瘋漲,穩定市情和民心的重要措施。”《文匯報》今天登出范冰的文章“優化樓市須注重務實”,提出上述觀點。文章內容如下:
 
  近日樓市之所以成為城中熱門話題,原因在於觸及基層市民本來就感到十分吃力的供樓痛處,目前社會不乏以入息三分之一用作供樓的市民。供樓不是一件三年五載便可以完成的事,很多不穩定因素都會令供樓市民的心理壓力十分重,才觸發社會的不滿情緒增加。除此之外,樓價如果發展到恍如一九九七年的不受制約情況,一旦真的成為泡沫並引起爆破,最終受累的還是基層民眾,尤其是大量尚處供樓期的市民可能慘變樓蟹。

  香港得以高速發展,除了回歸之後趁著內地三十年改革開放進入高峰期,利港因素十分突出之外,另一個不太被社會注重的因素是保持著和諧穩定的社會因素。“九七”樓市泡沫引起的動盪由於影響面太大,造成的傷痕太深,令對樓市波動的恐懼心理一直深埋在市民心中,而且當年的受害者有的至今還未能走出陰影,天價豪宅的出現難免馬上觸發他們這種本來漸趨隱退的傷痛。

              內外因素扯高樓價

  財爺曾俊華和運輸及房屋局局長鄭汝樺高調接見地產界代表,直接表達了政府不會容許樓價不合理升幅的態度,坊間認為至少對地產界有阻嚇作用。事實上,政府這一著之後,樓市也出現了悄悄的降溫,除了樓價有輕微下調之外,入市者也明顯變得審慎。

  此前不久,測量師行業有一條消息坊間根本沒有重視,消息指內地樓市不會繼續處在無節制升幅之中,中央還會再推出穩定樓市的有效措施,認為明年初內地樓市必會出現一定程度的跌幅,並以南京市政府公布了包括為置業人士提供津貼,以及容許發展商延遲完成項目的二十項穩定樓市措施為例,說明內地各級政府已開始分頭為樓市降溫。雖然消息並沒有涉及香港的樓市,但很自然令人聯想起香港樓價高企並不是單一的香港因素造成,其中也包含很強烈的內地影響因素,才令這條消息近日在業界有了認真的探討。簡單來說,港人在深圳置業,扯高樓價而令深圳市政府要在如何抑制樓價上出手;大量內地人在香港置業,其帶出看好香港樓市的心態,也在所難免會扯高香港的樓價,這一點才是測量師行業對於內地樓價敏感的原因,也是值得重視的評估香港樓價走向的原因。

  樓價高企,自然牽涉到如何降溫的質問,政府被推到台前,責無旁貸之下當然要下功夫,但市民配合也很重要。因此,民建聯提出的五大優化樓市措施,才在坊間引起了很大回響,值得支持。五大優化樓市措施包括優化勾地政策、不定期賣地、復建居屋、加推中小型單位及制定樓市預警標準。除了其中的復建居屋有一些不同意見之外,其他四項措施的確對壓抑樓價、穩定樓市有直接作用。

                土地政策必須靈活

  目前政府的勾地政策是推出勾地表之後不公開土地價格,門檻為八折,對此地產商希望能夠降低到六折,令他們有更大的空間可以發展有利於市民置業的地產項目。好處是地產商在獲得更低價格的土地之後,相應可以降低樓價而增強市民購買能力;壞處則是地產商會以此作為利市民的藉口,並以高樓層配合以獲得更大回報。因此,勾地政策是否要更靈活,需詳細考慮,靈活的背後也需要對地皮的發展有更多的限制,不然市民只會被當作地產商受益的布景板,最終難見實際好處。

  推出不定期賣地的措施,是一種更靈活地因應地產市道的方法,譬如在市場供需傾斜於對樓房需求殷切的情況下,政府可以推出一些原本不屬於勾地表內的土地,特別是因應需求推出新界的土地,令整體的地產市道在壓力下可以順利向新界地區發展,讓香港的樓市壓力不致一再集中在市區。當然,不定期賣地措施不能讓地產商在獲得土地之後長時間把土地丟空,因此,因應時勢需求的不定期賣地措施需要有更嚴格的規範。

  隨著香港一般家庭出現子女結婚之後便自行居住的普遍情況,令中小型住宅的需求近期顯得殷切,如何因應這樣的情況安排推出更多中小型單位,是地產商必須重視的一個方面。雖然地產商本身會對這種情況作出決策,但政府對於某些地皮也需要有強制性的規定,才能令地產商不會把注意力放在單純的利益上,忽視某些地區必須以較大力度發展中小型住宅的問題。

                復建居屋未必可行

  現在的情況是,只有當樓價由某個觸發點而令社會覺察到離譜,才會加以注視宣揚,就像如果不是天價豪宅引起社會注視,地產市場就可能依然由著地產商操控而繼續處於升勢。站在“防重於治”的角度看問題,這顯然是十分被動的。如何變被動為主動,就需要有一種預警的措施加以配合。 

  復建居屋是一個爭論頗大的問題,最大的矛盾在於居屋的售價雖然與市價相差百分之二十至三十,但由於受限制因素多,很難引起市場熱捧,加上供樓者如果碰上預計不到的原因而需要停止供樓,包括整體樓市趨於下降的時候,居屋售賣需要諸如補地價的支出,價格可能不比私樓低,市場承托力也就不大。因此,是否復建居屋的確是一個需要小心評估的問題,不應匆忙定奪。

  思考香港樓市的問題,既不能單純以市場作為唯一因素,也不能單純以政府主導作為藥方,但不管措施如何多樣化,注重軟著陸的土地政策才是遏阻樓價瘋漲,穩定市情和民心的重要措施。

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