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中國土豪海外“掃貨”剛開頭

http://www.CRNTT.com   2015-02-27 11:22:17  


 
  從城市投資的偏好來看,倫敦2014年共吸引了40億美元(約合250億元人民幣)的中國投資。悉尼僅次於倫敦獲得了中國大部分的投資額,去年共吸引了中國企業22億(約合137.5億元人民幣)美元的投資。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億-15億美元(約合31億-93億元人民幣)不等的中國投資。

  為何倫敦、悉尼和紐約成為中國房企“下注”的熱門城市?在夏揚揚看來,這與歐洲經濟的複蘇帶動當地商業及辦公市場需求的增長有關。

  “中國資本最喜愛的物業是寫字樓,因為管理起來簡單。在歐美經濟複蘇並開始向上的背景下,企業辦公需求的數量開始增長。與國內辦公樓3-5年的租約相比,國外辦公樓的租約更長。”夏揚揚介紹說,以倫敦為例,當地甲級辦公樓的租期一般在7-10年,有的辦公樓租約期甚至長達十幾年。在如此長的租約期間,租金還可以有一定的約定上浮空間。由於有長期租約,其租金投資回報率是相當穩定而可觀的。

  除了租金回報因素,中國企業在海外布局的城市地段的選擇上,重點關注的是商業發達城市最核心地段的物業。“在城市地段上有絕對優勢,這也有利於未來進行轉手,因此增加了投資物業的流通性。” 領盛投資亞太區董事區煒邦向時代周報記者說。

跟海外市場要高利潤

  在區煒邦看來,中國房企在海外促成一筆筆大宗交易,其中很重要的一個因素在於,海外市場潛在回報率比國內更加誘人。

  據時代周報記者了解,中國房企海外拿地成本較低而售價較高,利潤空間較大。如馬來西亞新山碧桂園金海灣,拿地成本不到2000元/平方米,平均售價為17650元/平方米,土地單價為售價的10%左右,利潤空間較大。碧桂園首席財務官吳建斌此前就坦承,其海外業務的毛利率預計能達到35%,高於國內。

  “目前,我們在美國所投幾個城市的項目,土地價格只占房價的二到三成;但國內土地價格至少占到房價的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高層張偉(化名)也向時代周報記者說,從開發商做住宅開發的回報率情況來看,如果項目選址不出現太大的偏差,海外房地產開發的淨利潤率可達到17%左右,有的甚至會更高。

  他們想得很明白,國內房地產遇冷,早已是不爭事實。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來,2015年,房地產行業將淪為中利行業,毛利率將低於30%,平均淨利潤率可能踩到10%的紅綫。

  朗詩集團董事長田明對時代周報記者說,從增長趨勢來看,像紐約、舊金山這樣的城市,在目前經濟已經開始向上的背景下,房價還有上升的空間。但國內樓市未來幾年仍處於去庫存狀態,房價下行的壓力很大。

  “未來幾年,房企的利潤率可能還會進一步下滑。商人是逐利的,賺不到錢,肯定會尋找其中的原因並及時轉向。”田明說道。

  事實上,單在房企及險資投資最多的商辦樓市場,海外房地產的租金回報也比國內市場更具有吸引力。

  據萊坊國際的研究報告,目前北京和上海甲級寫字樓的回報率一般介於5%—6%之間。而這些城市的信貸成本卻相當高,通常在8%以上。這樣的回報率,對保險資金這樣的長期資本來說,租金成本不足以覆蓋利率成本。相比之下,盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只介於4%—6%之間,但其利率卻一直維持在較低水平,美國的資金成本可能低至3%。

  據萊坊國際預計,倫敦、紐約和悉尼寫字樓的平均租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。而國內的租金增長則小得多,以上海為例,預計同期租金的增幅只有4.4%。 


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