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中國房地產市場出現拐點的重要標誌

http://www.CRNTT.com   2014-06-27 08:57:16

二、拐點到來的次序是什麼？ 　　文章分析，雖然具體的房地產市場制度和發展階段存在差異，但是從趨勢看，觀察美國和日本房價、供給和需求的拐點漸次到來的順序，可以發現一定的規律。 　　從美國經驗觀察，新房供給拐點於1950左右先於需求和房價拐點到來，二手房供給則於2006年出現一個階段性拐點。具體而言，需求和房價經歷了1980年代和2007年金融危機兩次調整，目前仍未出現拐點顯現的跡象，人口的自由遷徙、住房的改善帶來每年穩定在500萬套左右的交易量，其中90%為二手房交易。因此，嚴格意義上說美國房地產需求和價格的拐點與供給拐點是存在明顯的差異的。 　　究其原因，可以發現：（1）1950年之後，美國由城市化浪潮進入郊區化浪潮，在城市人口總量沒有明顯增加的情況下，郊區人口則出現快速膨脹，1950年代和1960年代美國郊區人口分別增長52%和33%，這構成美國住房需求上升的最主要驅動力；（2）美國住房需求不斷升級，套均面積不斷增長，目前為230平左右，是日本和中國的3倍；（3）美國金融系統對居民住房需求的支撐，這使得美國居民的杠杆率在1995-2005年出現連續和快速的上升，由此驅使需求膨脹和房價上漲。（4）美國聯邦住房局、兩房等機構對低收入家庭的持續支持，使得正常情況無法進入住房市場的潛在需求變成真實需求，住房自有率快速上升。這些機構的存在不僅能夠使美國的需求和房價在上升周期中“錦上添花”，而且也能在下降周期中“雪中送炭”，發揮明顯的對衝作用。 　　從日本經驗來看，房價拐點先於供求拐點到來。日本在房價陷入低穀後，供給和需求仍然保持了健康的增長。幾乎所有的悲觀分析都喜歡把日本視為對標中國的案例。然而，事實上， 1980年代末房價的暴跌並沒有摧毀日本的房地產市場，儘管房價和地價至今沒有恢復，但真實有效的需求仍然存在，這也表明區分不同的拐點的界定是有意義的。日本戶均住房套數從1970年代開始就長期大於1，但由於存量住房在面積、設計上的缺陷無法滿足增量的需求，因此，在大量房屋空置房的情況下，每年仍有100多萬套的新建住房進入市場。 　　雖然從長期來看，日本新開工數量的確在下降，但是並非突發式下降，而是逐步平穩下降，從1991年每年新工140萬工，下降到2012年每年新開工100萬套，20多年下降30%，這是一個十分正常的調整節奏。 　　我們的研究表明，相比人口結構和城鎮化率，美日韓三國居民部門的杠杆率與房價走勢變化的擬合度要好得多。如果將日本和美國的案例放在一起進行對比，這兩個國家的拐點到來時序以及幅度之所以存在不同，重要的原因之一在於金融杠杆的力量差異。居民部門杠杆率提升的幅度和力度往往決定了房價拐點將以何種方式到來、以何種方式化解。日本居民部門的杠杆率從1970年代經歷了一個長達20年的急速猛烈的陡峭上升，房價在此帶動下不斷創出新高。在泡沫破滅後，居民部門的去杠杆進程歷盡20年仍未結束。相比而言，美國居民部門的杠杆率則保持了溫和上行的態勢，只是在2000年之後出現一個加速上升的過程，在金融危機調整5年後再次步入上升通道。日本房地產如此戲劇性急漲急跌的變化，除了房地產市場的一些制度差異外，一個重要的影響因素是由於其背後缺少一個彈性多元的金融體系。而美國房地產市場之所以能夠迅速反彈，與金融危機中美聯儲、房地美、房利美和吉利美及時填補了市場金融力量暫時缺失有著直接關係。

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