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周其仁：香港暗稅舉世無雙

http://www.CRNTT.com   2012-09-28 09:12:31

“官地”之利用，當然以官意為主導。先看年期，我看到的資料，1844-1848年間多為一次批租75年，不可續約；1848年以後的50年，改為一批999年；到了1898年，港英政府認識到租期過長不利於政府分享土地升值的收益，代之以75年可再續租75年租約，並要求承租人在期滿後支付按新標準制定的土地租金。再後來，75年租期成為標準租期，直至1997年香港回歸；但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減最後3天批出。例外也總是有的，如中環花園道旁的聖約翰教堂的土地，就是英王贈與聖公會坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬“永業權（Freehold）”，不同於其他承租人的“租用業權（Leasehold）”。 　　土地批租也不一定都有償。通常，香港政府對公用事業、學校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，多以無償方式批出土地；對於不營利的公益用地，有時只收取象徵性地價。對那些經濟效益不十分突出、但政府決定支持發展的行業與企業，也可免交地價或以低於市價的官方優惠價供地。至於香港政府自己的辦公用地，則完全無償。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標或私下協議並舉。這些“靈活性”如何掌控，完全由政府憑所有者身份來決定，僅受香港政制的約束。 　　最為特別的地方，是香港之官地，即便已經批租給公司或個人，且在約定租期之內，但只要官家“為了公共利益”，便可以“收回”。為此，香港法律專門有《收回土地條例》，規定因衛生欠佳、不適合人居住或危害健康、或為軍事利用以及“為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途(resumption for a public purpose)”。政府收回官地，要給以“公正的補償”。原租用業主有異議，也可要求獨立的“土地審裁處”裁決。但拒絕遷出者，政府可以“占用官地”的罪名起訴、強制執行。就是從此扇窗口看進去，我才對用“合約理論”處理政府題材，從根本上懷疑。 　　這樣，官地公有，所有權不買賣、不出租，但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行，就構成了香港地制的主要特色。十年前我的評論說，這是“資本主義的一個例外”，當不為過。也正因為是個例外，所以才與大陸的體制一拍即合。這裡被高度市場化了的，僅僅是土地的使用權，至於土地的國家所有權，連同政府主導土地利用的控制權，巋然不動。 　　很明白，這樣引進的港式土地批租制，不會損害大陸的“社會主義土地公有制”。由於法律禁止所有權層面的買賣、出租和轉讓，所以土地公有制沒有變，也永遠不會變。新的變化只發生在使用權層面，且定下轉讓的年期，在期內政府也可視需要“收回”（大陸叫“征用”）土地，到期更可以“收回土地連同其上蓋”！僅此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂而不為？ 　　引進容易，效果立見。不過，這一套是不是“有百利而無一害”？也不盡然。十年前我看到的，是下面這一點：

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