梁振英：國家應決意推動二次市場建設

http://www.CRNTT.com   2010-07-09 11:40:35

梁振英 　　中評社香港7月9日訊／香港特區行政會議召集人梁振英撰文回應《文匯報》“熱點追擊”報道，認為“內地城市的‘土地使用制度改革’和房地產市場建設尚未成功，紕漏不少，國家應下大決心，推動二次市場建設。”文章內容如下： 　　7月7日，文匯報的“熱點追擊”版，有一篇重要報道，報道引用數據，指出內地住房空置情況十分嚴重。我認為此事應引起國家的高度重視。 　　文匯報引述“國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，按每套房住一家三口計算，這些空置房可供近2億人居住。” 　　我國人口13億，空置房可供近2億人居住，以此推算，不計公房的空置量，全國的空置率就在15%水準。香港過去20年的私人住宅樓宇空置率，幅度在3.7%至6.8%之間。香港和內地空置率相差極大，說明什麼？ 　　內地部分住房市場，炒賣、囤積和“捂盤”的情況嚴重。 　　內地市場的成交效率甚低：買方找樓盤，樓盤找買家，雙方“打遭遇戰”，最後買家買到的房子可能不是市場中最合適而同時可以買進的房子。買賣雙方談妥成交條件之後，交易的手續，包括賣方“贖契”，買方向銀行借款手續相當冗長。 　　住房市場由於大量空置房造成的資金積壓和資源浪費的情況極為嚴重。任何一個房地產市場的空置率不可能是零，否則大家不可能搬家，也不可能做二次裝修，但15%以上的空置率極不正常。如果我們確定比較正常的空置率是5%，多出的部分，即超過4000萬住宅，根本不必興建。這4000萬套住宅耗用的鋼材、水泥、木材和其他建材，除了推高GDP外，別無經濟效益。 　　國家電網公司的電錶零讀數引起重視，因為內地沒有其他統計或推算樓房空置情況的數據。尤有甚者，內地常見、常用的空置率的概念也嚴重出錯。 　　正確的和國際慣用的空置率，是指在調查時整個市場中所有新舊樓房的空置情況。因此，不管成交有多活躍，只要空置率高，就說明使用性需求低。在空置率高的情況下，如果樓價不跌反升，只說明投資和投機的需求大，這是正確的、國際慣用的統計空置率的作用。 　　內地常用的“空置率”指的是當年新落成的樓宇的銷售情況。“空置率”低，說明銷售暢旺，但賣出的房子可能因為炒賣嚴重，而十室九空。 　　內地房地產市場的統計概念失準，統計數據不全，有時更出現統計結果失實的情況，這些都為房地產市場、銀行體系和股票市場埋下危機的種子。 　　自80年代啟動“土地使用制度改革”和“住房制度改革”以來，我和香港的專業人士不斷呼籲，要求國家重視房地產市場的“軟件建設”。二十多年來，內地各大小城市的硬件開發得很好，但軟件建設嚴重落後於形勢需要。開放改革初期，內地極為重視香港和海外經驗，但近年流於自滿。 　　內地城市的“土地使用制度改革”和房地產市場建設尚未成功，紕漏不少，國家應下大決心，推動二次市場建設。