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美房市最早2010年複甦

http://www.CRNTT.com   2009-06-24 12:10:40

低利率潛力已用盡 　　住房按揭貸款融資環境得到較大改善是目前住房需求回升的重要原因。受益於美聯儲大量購買按揭抵押證券（MBS），截至2009年6月4日，美聯儲已經購買MBS 4276億美元。 　　這致使30年按揭貸款利率由6.5%下降至5%以下，抵押貸款申請指數也出現反彈。這主要是出於降低利息負擔的再融資活動回升幅度較大，最高達到80%，這將在一定程度上緩解業主的還款壓力，有利於抑制止贖率上升，但新購房按揭貸款申請回升并不明顯，表示利率下降尚未顯著吸引新屋需求增長。 　　隨著30年期按揭貸款利率下降和30年期國債收益率上升，按揭貸款與國債利率的利差已經由正常水平的150個基點下降至50個基點左右。因此，這一利差繼續下降的空間將十分有限，按揭貸款利率進一步下降需要美國國債收益率下降。 　　而一旦住房市場數據改善，市場將會拋出中長期國債，令其收益率上升，從而推升按揭貸款利率，進而抑制按揭貸款需求。本月初，美國按揭貸款利率就已經出現了反彈跡象。 　　在美國財政部天量國債發行的背景下，如欲降低長期國債收益率，美聯儲就必須加大國債購買力度。以目前市場情況來看，按揭貸款利率下降推動住房需求回升已經幾乎到達極限。 　　　　　　　　　　　　　最早2010年初回暖  　　決定住房市場長期走勢的是來自住房需求的變化。由於房屋價格顯著下跌，美國家庭收入對當前房價的承受能力處於歷史高位，全美房地產商協會發布的住房價格負擔能力指數（該指數假設位於收入中位數的家庭以市場房價中間價購買住房，首付比例25%，月度償付金額不超過家庭收入的25%，以衡量美國家庭對當前房價的承受能力）自2008年下半年顯著反彈，2009年4月已經達到174.8，為該數據自1989年發布以來的歷史新高，且顯著高於120～140的歷史平均水平。 　　但這一指數僅僅衡量了家庭收入與住房支出的關系，而忽略了家庭財富變化對住房需求的影響。截至2008年四季度，美國住戶部門淨資產已經比次貸危機爆發前的2006年末下降7310億美元，降幅高達21.7%，為1952年以來最大水平，而家庭收入遠小於家戶淨資產，這意味著美國未來住房需求更大程度上會由美國住戶部門淨資產變化來決定。

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