中評社香港5月8日電／《大公報》今日發表社評說，近日香港樓市的情況頗引人關注，一些新盤劈價二至三成求售，並已開始波及二手樓市道，令業主減價成交萎縮。問題是這會否反映樓市將出現下調轉勢，如是則更堪關注。無疑，兩年來樓市隨經濟復蘇已累積不少升幅，故出現一些調整也不能說是出人意表。
社評說，日前金融管理局總裁任志剛，亦已就樓市問題發出警告，指現時本港市民對承受樓市動盪風險的能力較前減少，原因包括經過九七金融風暴、負資產及通縮後底子差了，再加上可透過按揭保險計劃取得超過七成的按揭貸款，有的更逾九成，因而增加了財務負擔。其實置業者既要重視以上警告，還須注意本身情況以及樓市之外的一些重要因素，特別是可從根本上影響未來地產市道的香港經濟形勢，和國際加息周期的趨勢等。
對於美國的加息周期見頂與否，目前似尚難確認，連美國市場亦有無所適從之感，故近日頻見突然轉向。對美國下周議息，一般估計似將再加四分一厘，到時香港會否隨之加息亦難預料，但港美息差不能長久維持，港息早晚要加，如拖得太久出現補償性追加，其影響更為不妙。
社評指出，在每次加息後，均有人認為不會影響樓市。的確，一次微加四分一厘效應不顯。但這只是從增量上看，若回顧兩年來累計的加息幅度已不少，還貸負擔隨之上升亦多，其滯後影響終會浮現。而且即使不再加，若利息停留在「高原」上，則沉重負擔將變得長期化。此外，也不應忽略兩年來在經濟復甦推動下，樓價反彈遠高於工資上升幅度，對市民的置業意慾，難免會有不利影響。
政府對降低樓市風險亦有很大責任，問題是當局的一些政策卻反有加深風險之弊。例如之前推出的按揭貸款保險計劃，即有鼓勵置業者提高按揭比例的作用，且亦提高了借貸者所負風險，和不必要地刺激了樓市。政府對在樓市低迷時期推出的勾地政策，亦堅持不改，實有變相實施高地價政策之嫌。此外，由於甲級寫字樓供不應求，年來租金急升，但政府卻堅持把添馬艦地王用於建設新總部，而非回歸商業用途以緩解供求失衡。以政策哄抬地價不但會提高產生資產泡沫的風險，對維持香港的國際競爭力亦無好處。目前本港樓市比較平穩，有報告稱首季大型屋苑樓價錄得輕微升幅，展望未來亦不虞有大幅調整出現。在這情況下，既要有居安思危意識，亦是調整政策，以使之更趨合理的良好時機。
社評認為，在樓市風險外，港人亦須關注匯市風險。近期美元似已形成下滑之勢，一貫唱淡美元的股神巴菲特更加快向海外投資，以便對沖弱美元的風險。港元與美元掛鈎，故感受同樣風險，而自去年人民幣與美元脫鈎後，又為美匯波動的影響增添新變數。特別是有不少估計稱，人民幣很快會升破八算，而年內甚或會達到與港元一對一的兌換率。美匯變化對本港的影響有實體經濟及金融兩方面。實體方面，港元隨美元貶值既可提升香港競爭力，亦會加強通脹壓力，但總體影響未必太大。金融方面，首先會引發心理預期變化而導致市場動盪，並對掛鈎形成壓力。同時，以為影響會止於心理因素則或過分單純，實際影響亦可能出現：例如資金會加快流出香港轉往內地或其他貨幣升值的亞洲地區；而內地投資者亦會迴避香港，對QDII、內地企業來港上市，及來港置業等均不利。這是政府及各界須認真考慮的。 |
