王則楚

　　目前，在許多房地産開發的住宅小區中存在一種情况，即：開發項目已經完成，住宅已經銷售，但項目並没有决算，也没有驗收，許多本該由開發商建設並移交有關部門的公建配套設施遲遲不予建設，致使項目結束遥遥無期。同時，有些開發商不斷變换手法，利用項目没有結束而手中掌握的開發權，反復修改項目規劃，嚴重侵犯住宅小區業主的權益，引起大量業主維權的糾紛，影響社會穩定。如由白雲堡房産開發有限公司開發的，位於廣州南湖國家旅遊度假區規劃區域的白雲堡豪苑别墅小區，就是一個典型的例子。該小區自1993年開始規劃建設，至今已有14年，已經建成一個有400多户人家入住的高尚成熟住宅區。但其會所等公建配套設施却遲遲不予建設，而是一次又一次修改規劃，不斷提高容積率，以獲取更多的開發利益。最近，其開發商又再改規劃，要在小區内原來規劃建設兒童樂園、游泳池等公共配套設施的土地上興建7棟15層的高層住宅樓。對開發商這樣一個違反規劃控高12米要求、嚴重損害小區業主利益的行爲，業主們發起了保護南湖風景區、反對在白雲堡小區内再建高層住宅的維權行動。此事所引發的矛盾和官司，通過媒體已經受到了社會的矚目。

　　本來住宅小區在建成銷售後，土地隨同房産已經轉移爲業主所有。項目驗收結束後，擁有未銷售住宅的開發商只能是其業主，他一樣要遵守小區業主公約，一樣要按規定繳納物業管理費；小區專有部分以外的共有建築歸小區全體業主共有，其委托管理和如何使用應由業主大會决定；小區的公建配套設施應及時移交接受單位。但由於房地産項目遲遲不驗收結束，使住宅小區遲遲未能成立業主委員會，規範小區業務的自治管理。而且，房地産項目一天不驗收結束，開發商就會視自己爲該土地使用權的擁有者，總是不斷地想盡辦法變更規劃，在項目地塊内增加各種建築，牟取利益。

　　爲此，在《物權法》實施時，我們建議：如同規定土地出讓後限期進行開發一樣，對居民住宅小區開發項目，在土地開發建設許可证頒發之日起，應規定期限，限期開發結束，結算驗收，將土地使用權移交全體業主。具體辦法如下：

　　1. 根據居民住宅小區開發項目的規劃，與開發商商定開發結束期限，自首批住宅交付使用、業主入住之日起，最長不得超過5年；整個項目自建設許可证頒發之日起，可根據項目規模的大小，最長不得超過7－10年。

　　2. 整個項目自建設許可证頒發之日起，應公佈整個項目的規劃，不得隨意變更；不得隨意提高土地的容積率，如提高必須按比例增加土地出讓金。

　　3. 對住宅小區業主辦理房産证時，除註明其住宅專有部分外，還應該註明其共有建築和小區公建配套設施。

　　4. 在項目開發結束之前，必須成立業主自治組織（業主委員會或業主大會），並將土地使用權移交業主自治組織。

　　5. 開發商作爲未銷售住宅的業主，一樣要按其專有面積繳納物業管理費；開發商登記專有的經營性用房（包括專有車庫），一樣要按其專有面積，按經營性用房標準繳納物業管理費。

　　6. 公建配套的設施必須爲業主服務，不論公辦或民營，中小學必須按就近入學原則對業主按地段生提供學位，文化運動設施必須對業主免費或低收費（不計投入回報）開放。

　　

　　（2007年10月12日）